RDM Corporate
Capital estruturado para incorporar.
Consórcio como instrumento de capital para incorporadoras e grandes grupos.
Funding não-bancário, sem juros compostos e sem diluir caixa, alinhado ao cronograma físico-financeiro da obra.
Como trabalhamos
Uma mesa de originação e implementação.
Da origem à execução, cada operação é taylor made, de acordo com o seu fluxo de caixa e cronograma físico-financeiro da obra.
Diagnóstico
Leitura do fluxo de caixa, do VGV e do cronograma do empreendimento.
Estruturação
Composição de cotas, estratégia de lance, prazos e cronograma de drawdowns.
Montagem
Garantia, análise de crédito e contratação junto à administradora.
Condução
Gestão das contemplações e liberações por tranche ao longo da obra.
Aplicações
Structured Capital como estratégia.
Cartas de Crédito como alternativa de remodelagem de fluxo financeiro, redução do custo do capital e reestruturação de dívida.
Land banking
Forme estoque de terreno preservando caixa e sem consumir limite bancário.
Aquisição
Compra de terreno ou unidades com pagamento direto ao vendedor.
Construção
Capital liberado por tranche, acompanhando a curva físico-financeira da obra.
Reforma estrutural
Retrofit e recuperação de ativos, com liberação vinculada a vistorias.
Alavancagem de VGV
Amplie o VGV viável com múltiplas cotas estruturadas em bloco.
Recomposição de caixa
Reembolso sobre ativo já adquirido, devolvendo capital de giro ao projeto.
Estrutura de capital
Onde o instrumento encaixa no seu Capital Stack.
Frente às alternativas de funding de incorporação, o consórcio estruturado apresenta a mesma segurança, com um custo efetivo extremamente reduzido e não consome limite bancário.
| Consórcio estruturadoRDM | Financiamento à produção | Dívida corporativa | Capital próprio / equity | |
|---|---|---|---|---|
| Custo do capital | Baixo: taxa de adm. diluída | Alto: juros de mercado | Alto: spread + encargos | Custo de oportunidade do sócio |
| Juros compostos | Não | Sim | Sim | — |
| Dilui participação | Não | Não | Não | Sim |
| Consome limite bancário | Não | Sim | Sim | Não |
| Garantia exigida | Real: guarda-chuva, uma ou mais matrículas | Empreendimento + recebíveis | Garantias corporativas | — |
| Prazo de acesso | Por contemplação (programável) | Vinculado ao avanço da obra | Negociação caso a caso | Imediato, escasso |
Comparativo institucional de referência. O custo de cada operação depende do perfil, do porte e das condições de mercado.
Modelo guarda-chuva
Operação de R$3,5 mi estruturada.
Incorporadora com R$3,5 mi de crédito líquido acessado, a partir de R$4,62 mi em ativos reunidos em dois blocos complementares sob uma garantia guarda-chuva, composta por diversas matrículas de imóveis.
Garantia única
Um bem regularizado cobre toda a operação, sem re-contratar a cada etapa.
Liberação por tranche
Cada contemplação libera um drawdown de capital, respeitando a data de contemplação.
No ritmo da obra
O cronograma de liberações acompanha a curva físico-financeira do canteiro.
Os números da operação
Quatro números que sustentam a operação.
Comuns aos três cenários de contemplação: a alavancagem e o custo efetivo variam conforme a estratégia de lance.
Três cenários, um mesmo custo nominal
Muda a distribuição entre desembolso inicial e diluição futura, e a alavancagem gerada.
| A · Lance Fixo | B · Misto | C · Lance Livre | |
|---|---|---|---|
| Custo inicial | R$ 969 mil | R$ 1,21 mi | R$ 1,62 mi |
| Alavancagem | R$ 2,59 mi | R$ 2,35 mi | R$ 1,93 mi |
| Custo efetivo (a.a., c/ INCC) | 8,08% | 8,60% | 10,05% |
| Contemplação | Média-alta | Média-alta | Alta |
Menos da metade do financiamento bancário à produção (18–24% a.a.), sem consumir limite bancário e sem diluir participação.
Dois instrumentos na mesma operação
Contempladas para liquidez, programadas para escala.
A operação combina cotas já contempladas, capital disponível de imediato, com cotas programadas por lance estratégico, que ampliam o volume a um custo menor.
Liquidez imediata
Cotas já contempladas entram na operação com capital disponível desde o primeiro ciclo de faturamento.
- ●Crédito líquidoR$ 1,08 mi
- ●Lance de entrada~52%
- ●PapelInicia a obra
Escala com lance estratégico
Cotas não contempladas montadas com lance estratégico para ampliar o volume da operação e o VGV viável.
- ●Valor em ativosR$ 3,53 mi
- ●ContemplaçãoLance estratégico
- ●PapelExpande o VGV
Segurança
Estrutura regulada, garantia centralizada.
Garantia centralizada
Uma garantia real cobre a operação inteira, sem retrabalho contratual a cada etapa.
Instituições reguladas
Cotas em administradoras associadas à ABAC e fiscalizadas pelo Banco Central.
Crédito analisado uma vez
Análise de crédito no início da operação, válida para todos os ciclos.
Confidencialidade
Estruturação conduzida sob NDA, do diagnóstico à montagem.
Para quem é
Operações de porte, estruturadas sob medida.
Para PJ do setor imobiliário com garantia real disponível. Parâmetros de referência:
Parâmetros de referência: a estrutura final é definida caso a caso, conforme o perfil da operação.
Perguntas de quem decide
O que um diretor financeiro pergunta antes.
E se a contemplação não sair no prazo previsto?
O pool combina cotas com lance fixo (filas curtas) e lance livre (competitivo). A diversidade de grupos e estratégias mitiga o risco de atraso concentrado, e as cotas já contempladas garantem liquidez desde o início da operação.
Como o INCC afeta a operação ao longo do tempo?
O saldo devedor é reajustado anualmente: projeção de 4,5% a.a. Amortizações antecipadas reduzem a exposição ao índice, e mesmo com o reajuste incluso o custo do capital fica entre 8,1% e 10,1% a.a.
A operação consome nosso limite bancário?
Não. O capital não passa pelo balanço bancário dos sócios nem consome linhas de crédito já contratadas: é funding fora do sistema bancário tradicional.
Isso dilui a participação dos sócios?
Não. É capital de terceiros estruturado como funding: nenhum novo sócio entra na operação, diferente de equity ou permuta.
Como funciona a garantia da operação?
Uma garantia real, um ou mais imóveis regularizados, com matrícula individualizada, cobre toda a operação: a garantia guarda-chuva. O bem adquirido ou construído não entra como garantia; usa-se um colateral substitutivo já finalizado.
Mesa de estruturação
Solicitar um estudo de estruturação.
Informe o porte e o horizonte da operação. O retorno inclui um desenho preliminar de estruturação.
- Análise preliminar em até 2 dias úteis
- Simulação de alavancagem e custo do capital sob medida
- Atendimento direto com a mesa de estruturação